Kira Sözleşmesinin Hukuki Mahiyeti

Konut ve çatılı işyerilerine dair kira sözleşmeleri, bizim hukuk sistemimizde, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) özel olarak düzenlenmiştir. Kanunun 299.maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. 

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiralanan taşınmazın tahliyesi genel olarak kira borçlarının ödenmemesi sebebiyle gündeme gelmektedir. Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüdü varsa, bir kira dönemi içerisindeki iki haklı ihtarda bulunduktan sonra kira dönemi sonunda tahliye davası açmak mümkündür. Burada önemli husus, bir kira dönemi içerisinde ödenmeyen kiralar için iki kez ihtarda bulunmak gerekecektir. Bu ihtarlar için normalde bir şekil şartı gerekmese de, ispat kolaylığı açısından yazılı olarak noter vasıtasıyla yapılması önemlidir. Yine ödenmeyen kira bedelleri üzerine tahliye talepli icra takibi başlatıp süre vererek, süre sonunda temerrüde düşen kiracıya karşı tahliye davası açılması da mümkündür. Şayet borçlu yapılan takipte, kira bedeli ve üzerine düşen aidat yükümlülükleri, icra masrafları gibi alacakların tamamını otuz (30) gün içerisinde öderse tahliye davası açılamaz. Eğer ödemezse, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesi sona ermiş olacaktır. Otuz (30) günlük süre sadece konut ve çatılı işyerlerinde öngörülmüştür. Bunlar dışındaki kiralananlarda temerrüt nedeniyle tahliye için yalnızca on (10) günlük süre verilmesi yetecektir. İcra mahkemelerinin tahliyeye dair kararlarının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lâzımdır.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiracının temerrüdü nedeni haricinde açılacak tahliye davalarının diğer bir sebebi de yeni malikin gereksinimi durumudur. Borçlar Kanunu 350.maddede; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” hükmü düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

 
Kiracının Tahliye Taahhüdü Verdiği Durumda Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı tarafından tahliye ve düzenleme tarihi boş bırakılarak imzalanıp verilen taahhütler geçerlidir. Boş kâğıda imza atan kişinin belgenin ne şekilde doldurulacağını kabul ettiği ve sonuçlarına katlanması gerektiğine dair Yargıtay içtihatları vardır. Bu nedenle tamamı veya bir kısmı boş olan tahliye taahhüdün kiraya verene verilmesi ve kiraya veren tarafından bunun sonradan doldurulması geçerli olup kiracı tarafından belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası veya belgenin tahliye taahhüdü ile aynı tarihte verildiği savunması ancak yazılı belge ile kanıtlanabilecektir. Aksi durumda mahkemeler kiracı aleyhine tahliye kararı vermektedir.

Yorumlar