Ülkemizde yaygın olarak uygulama alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, kat maliklerinin borçlarından en önemlisi bu hususu düzenleyen ve toplu yapıların anayasası niteliğinde olan 643 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde belirtilen anataşınmazın ‘aidat’ olarak adlandırdığımız ortak giderlerine katılma borcudur. Son dönemde sitelerde aidat rakamlarının fahiş miktarda artması üzerine, “Kiracılar aidata itiraz edebilir mi?” sorusu sıkça gündeme gelmektedir.

Kanunun (KMK) 20.maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Söz konusu giderlere katılma yükümlülüğü, kat malikleri için her bir bağımsız bölüme tapu sicilinde malik olunduğu günden itibaren başlar.

KMK madde 22/1’de, “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur” denilerek kiracının da aidat ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemiştir. Bu hükme göre hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı, aidat borcundan müteselsilen ve müştereken sorumludur.

Kat malikleri kurulu kararıyla her yıl hazırlanan yatırım bütçesinde belirlenen aidat miktarına karşı kat maliklerinin itiraz imkanı bulunmaktadır. Kural olarak kiracının kat malikleri kurulu kararına itiraz yoktur. Buradan da anlaşıldığı üzere kural olarak yönetim tarafından belirlenen aidat miktarına karşı kiracının kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma hakkı yoktur. Fakat Yargıtay tarafından verilen kararla, kiracıların da yüksek aidat bedellerine karşı dava açabileceği kabul edildi. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda, kiracının, yüksek aidat miktarıyla ilgili hak ve menfaatlerinin zedelendiğini ispatlayabildiği ölçüde, aidat miktarının düşürülmesi için dava açabileceği belirtildi. Yargıtay kararunda; “Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir” ifadelerine yer verildi. Buna göre kiracılar da fahiş aidat miktarına karşı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilecek.

YARGITAY KARARI

20. Hukuk Dairesi         2019/3269 E.  ,  2019/6235 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, anataşınmazda 72 bağımsız bölümün bulunduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi ile 41. maddesinde belirtilen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmaması nedeniyle Yargıtay kararları gereği yok hükmünde olan 14/10/2012 tarih B 202 Blok .... bulunan kat malikleri toplantısında yapılan 2012-2013 dönemi içerisinde görev yapacak olan yönetici, denetçi blok temsilcileri seçimlerinin ve ilgili toplantıda alınan tüm kararların iptaline karar verilmesi ve yönetici atanması istenilmiştir.

Mahkemece davanın, dava dilekçesinin netice-i talep kısmının ikinci bendindeki talep yönünden feragat sebebi ile reddine, davanın dava dilekçesinin birinci bendindeki talep yönünden aktif husumet yokluğu sebebi ile reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava kat malikleri kurulu toplantısının iptali istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir. Somut olayda, davacı b22 blok 39 nolu bağımsız bölümü Başbakanlık Toplu Konut İdaresinden taşınmaz satış vaadi ile 12/08/1994 tarihinde almış, o tarihten bu yana taşınmazın sürekli yararlanan olarak zilyeti bulunmaktadır. O halde mahkemece iptali istenilen toplantılarda davacının hukuki yararını etkileyen kararlar alınıp alınmadığının denetiminden sonra davacının dava açma hakkı bulunup bulunmadığı hususunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu davacının kat maliki olmadığından davanın aktif husumetten reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 04/11/2019 günü oy birliği ile karar verildi.

Yorumlar