Bu yazıda sizlere hukukumuzda yaygın olarak uygulama alanı bulan satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartları ve sona erme halleriyle ilgili kısa bilgiler vermeye çalışacağım.

Sözleşmenin Genel Niteliği

Gayrimenkul satışı sektöründe önümüze çıkan satış vaadi sözleşmeleri, taraflar arasında ileriki bir zamanda bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını veren ön sözleşme niteliğinde bir düzenlemedir. Bu sözleşmelerde tarafların satışa ilişkin nihai irade açıklamaları henüz yapılmamıştır. Satış vaadi sözleşmesinde taraflar düzenledikleri bu ön sözleşme ile daha sonra yapılacak esas sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Taşınmazı satmayı ve satın almayı vaad edenler, ileride tapu memuru önünde satışa dair resmi senedi düzenleme ve onun esas unsurları hususlarında karşılıklı olarak anlaşmışlardır. Bu sözleşme de satış noktasında bağlayıcıdır. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın, mahkemeden, vaadini yerine getirmeyeni ifaya davet, bu olmazsa onun iradesi yerine hakimin hükmünün geçmesini ve böylece tapuda tescil işleminin yapılmasını talep hakkı doğacaktır.

Noterde Düzenlenme Şartı

Satış vaadi sözleşmesinin bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar.

Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi

Satış vaadi sözleşmesi, taraflara ayni hak değil sadece kişisel (nisbi) hak sağlar. Bu hakkın üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olmasına bağlıdır. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Tapu Kanunu madde 26/6’ya göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.

Satış Bedelinin Belirlenmiş Olması Şartı

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu konuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.03.2007 tarihli kararında sözleşmede vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar. Yargıtay uygulamasına göre de taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Sözleşmenin feshinin de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde usulüne uygun olarak yapılması gereklidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımına uğrayarak da sona erebilir. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Av. Alper Osman Genç – İstanbul Barosu

Yorumlar