Yönetici Seçme Mecburiyeti

Yönetici, kat mülkiyeti düzeninde gerekli bir unsurdur. Çünkü her kat mülkiyeti ilişkisinde mutlaka bir yönetim işi de vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’muzun (KMK) amir hükmüne göre; (madde 34/2) bir anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bölümü varsa, bu anagayrimenkul için yönetici seçilmesi mecburidir.  Kat malikleri, yöneticiyi kendi aralarından seçebilecekleri gibi, dışardan bir kişi veya üç kişilik bir kurula da yönetim görevini verebilirler. Kanun hükmünün mefhumu muhalifinden anlaşıldığına göre sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlarda yönetici seçimi zorunlu değildir. Kanunun koyduğu bu ölçü somut olup, bağımsız bölüm sayısına göre bir taşınmazda yönetici seçiminin zorunlu olup olmadığı kolayca anlaşılacaktır.

Yönetici Seçimi 

Anagayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetinde ise, malik yasal olarak yönetici konumundadır. Diğer hallerde yönetici kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat malikleri tarafından gerçekleştirilen genel kurulun yıllık olağan toplantısında arsa payı ve sayı çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile yönetici seçimi yapılır. Yönetici veya yönetim kurulu seçiminde öncelikle taşınmazın veya toplu yapının anayasası olan yönetim planındaki hükümler mutlaka göz önünde tutulmalıdır. Örneğin yönetim planında tek kişinin yönetici seçileceğine ilişkin bir hüküm varsa sayısı artırılarak yönetici seçilemez. Yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçileceği hükmü varsa, dışardan yönetici ataması yapılamaz. Yine yönetim plananda kat maliklerinin sırasıyla yöneticilik yapacakları öngörülmüşse bu hükme uyulması gerekir. Yöneticin görev süresi bir yıldır ve fakat kat malikleri toplanıp yenisini seçinceye kadar seçilmiş yöneticinin görevi devam eder. 

Yönetici Seçilemezse Hakim Müdahale Eder 

Bağımsız bölüm malikleri şayet kendileri bir yönetici seçemezlerse, kat maliklerinden birinin başvurması üzerine anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hakimi duruma müdahale edip bir yönetici atayacaktır. Sekizden az bağımsız bölümü olan taşınmazlar için kanuni mecburiyet olmadığı için hakimin yönetici ataması da gerekmez. KMK’nın 34.maddesinin 6.fıkrasında; “Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir” hükmüne yer verilmiştir. 

Av. Alper Osman Genç – avukatalpergenc@gmail.com

Yorumlar