Ülkemizde yaygın olarak uygulama alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, kat maliklerinin borçlarından en önemlisi bu hususu düzenleyen ve toplu yapıların anayasası niteliğinde olan 643 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde belirtilen anataşınmazın ortak giderlerine katılma borcudur. 

Ortak Giderlere Zorunlu Katılım

Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan anataşınmazın yönetimi ile ortak alanların korunması, bakımı, onarımı ve diğer genel hizmetlerin yürütülebilmesi için bir takım zaruri harcamalar yapılır. Bu ortak giderlere iştirak, kat maliklerinden her biri için zorunludur. Kanunun (KMK) 20.maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Söz konusu giderlere katılma yükümlülüğü, kat malikleri için her bir bağımsız bölüme tapu sicilinde malik olunduğu günden itibaren başlar.

Ortak Giderlere Katılma Şekli

Kanundan da anlaşılacağı üzere, genel giderlere katılımın hangi şekilde olacağı hususunun saptanması öncelikle kat maliklerine bırakılmıştır. Malikler aralarında bu yönde bir anlaşma yapmamışsa madde hükmünde öngörülen arsa payı oranında katılma ilkesi uygulanır. 

Kanunda öngörülen ilkeden farklı bir katılım yönteminin geçerli olabilmesi için bu konuda anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin uzlaşmış olmaları gerekir. Yani kat malikleri, ortak giderlere katılım noktasındaki anlaşmayı ancak oybirliği ile yaptıkları takdirde geçerli olacaktır. Aksi halde, kat maliklerinin salt çoğunlukla veya arsa payı çoğunluğuyla aldıkları karar tüm kat maliklerinin kabulünü içermediğinden dolayı bir anlaşma olarak kabul edilemez. Bu durumda da, ortak giderlere katılma konusunda kanunda öngörülen ilkeden farklı bir kıstası içeren genel kurul kararları tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış olmadıkça olumlu oy vermeyen kat maliklerini yasal olarak bağlamayacaktır. 

Uygulamada ortak giderlere katılma konusunda öncelikle toplu yapının yönetim planına bakılmalıdır. Şayet yönetim planında kat maliklerinin ortak giderlere katılması konusunda bir düzenleme varsa, yönetim planı hükümleri esas alınmalıdır. 

Ortak Giderlere Katılmaktan Kaçınma

Yine kanuna göre, kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç kalmadığını ileri sürerek ortak giderleri ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, KMK’ya veya genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Av. Alper Osman Genç – avukatalpergenc@gmail.com

Yorumlar