Yeni nesil şehircilik ve yaşam biçimi anlayışında çok önemli bir yeri olan apartman, toplu konut veya site yönetimlerinin taraf ehliyeti bulunup bulunmadığı ve bu yönetimlere karşı icra takibi yapılıp yapılamayacağı son dönemde çokça gündeme gelip hukuki anlamda tartışmalara konu oldu. Özellikle toplu konut şeklindeki büyük sitelerde yaşayan vatandaşlarımızın merak ettiği konuyu sizin için inceledik. 

Konuyla ilgili Yargıtay tarafından verilen ve emsal teşkil eden kararlar, aynı zamanda apartman veya site yönetimlerinin hukuki durumları ve taraf ehliyetleri açısından da önemli bilgiler ihtiva etmektedir. 

Apartman veya sitelerin anayasası niteliğinde olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 69/3.maddesinde; ‘Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir’ denilerek, yöneticilerin yasal temsilci konumunda olduğu ve bu yetkilerini yasadan aldıkları ifade edilmiştir. 

Yine aynı kanunun (KMK) 35.maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı sayılmış ve bu çerçevede yöneticiye veya yönetim kuruluna ana gayrimenkulün yönetimi ve bu yönetim görevinden doğan giderleri yapma yetkisi de verilmiştir. Dolayısıyla yönetimin kanundan doğan temsil yetkisine dayanarak kurduğu sözleşmelerden çıkan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir veya takip yapılabilir. Buradan da anlaşılacağı üzere, apartman veya site yönetimlerinin ortak giderlerle ilgili hususlarda aktif ve pasif dava ve icra takibi ehliyetine sahip oldukları kabul edilmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir kararda bu husus, ‘yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda aktif ve pasif dava (icra takibi) yetkisi bulunmaktadır’ şeklinde ifade edilmiştir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No:2013/8934, Karar No:2013/17237, K. Tarihi:06.05.2013)

Yüksek mahkemenin bir diğer kararında da, ‘’….Somut olayda icra takibine dayanak yapılan bononun keşidecisinin Ç. Orman Evleri Yönetimi olduğu, takipte borçlu olarak da Ç. Orman Evleri Yönetimi'nin gösterildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklının, 634 Sayılı Yasa'nın 35. maddesine göre site yönetimi hakkında takip yapmasında yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır’’ denilerek site yönetimlerine karşı icra takibi yapılabileceği ifade edilmiştir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas No:2014/7028, Karar No:2014/9237, K. Tarihi:31.3.2014)

Av. Alper Osman Genç – İstanbul Barosu

Yorumlar