Taşınmazın Çatısına Konulan Güneş Enerjisi Sistemi...

Türkiye’nin güneş enerjisi bakımından zengin bir coğrafyada bulunması, sürdürülebilir enerji kaynaklarından biri olan güneş enerjisinin ekonomik olarak da çok ucuz olması dolayısıyla özellikle su ısıtma aracı olarak güneş enerjisi sisteminin kullanılması ülkemizde çok yaygın haldedir.

Peki, kat mülkiyetine tabi olan binalarda, isteyen her kat malikinin ortak yerlerden olan çatıya kendi güneş enerji sistemi koydurması mümkün müdür? Toplumda genellikle kat malikleri arasında hukuki ihtilafa neden olan bu konu mahkemeleri de oldukça meşgul etmiş. Hatta Yargıtay kararlarına konu olmuş. Çatıya güneş enerjisi koydurulması ile ilgili problemler ana hatlarıyla birkaç başlık altında toplanıyor. Bunları; çatıda bütün bağımsız bölümler için yeterli yer olmaması, her bir sistem için gerekli yerin bağımsız bölümlerin arsa paylarından fazla olması, sistem dolayısıyla ana yapının statiğinin veya çatı izolasyonunun zarar görmesi, gerekli teknik önlemlerin alınmamış olması dolayısıyla sistemin bağımsız bölümlere zarar vermesi şeklinde sıralayabiliriz.

Esas itibariyle, 23/6/1965 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19.maddesi hükmüne göre; kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişikliklere tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olmaları gerekir. Diğer taraftan aynı kanunun 16.maddesine göre; kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Kanun, bu kullanımın ortak yerlerin özgülendiği ya da durumun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmasını aramaktadır.

Buradan hareketle kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı olmadıkça ortak yerlerde tesis veya değişiklik yapılamayacağı kabul edilmiş olmakla beraber, Yargıtay uygulamalarında bütün kat malikleri yönünden ekonomik olması ve ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı gerekçesiyle kat mülkiyetli binaların ortak yerlerinde güneş enerjisi sisteminin tesisine izin verilmektedir. Fakat bu izin verilirken, çatı veya terasta kurulacak güneş enerjisi sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar tesis kurmaya elverişli alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi şeklindeki temel şartları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar vermeyecek şekilde bütün gerekli teknik önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi hususları aranmaktadır.

Emsal Yargıtay Kararları:

‘Yargıtay uygulamalarına göre, anataşınmazın çatısında tüm kat maliklerinin güneş enerji sistemi kurmaları halinde yetecek alanın bulunması ve anataşınmazın statiğine olumsuz etkisinin olmaması koşulu ile diğer bağımsız bölümlere zarar vermeyecek şekilde güneş enerji sistemlerinin kurulması için kat maliklerinin muvafakatı aranmamakta ise de, ....Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/1096 Esas, 2014/1266 Karar sayılı dosyasında yapılan bilirkişi incelemesinde koşulların gerçekleşmediği tespit edilmiş olması nedeniyle, Dairemizin bozma ilamında güneş enerji sistemlerinin kurulamayacağı belirtilmiş, mahkemece bozma ilamına uyularak hüküm kurulmuş olduğuna göre, site çatısına güneş enerji sistemlerinin takılmamasına, davacılara ait güneş enerji sistemlerinin sökülmesine ve 7.madde ile ilgili masrafların site demirbaş hesabından ödenmesine şeklinde alınan kararların iptali doğru görülmemiştir.’ (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi - 2016/4457 E.,  2016/5339 K.)

****

‘Davalının apartmanın çatısına koydurduğu güneş enerjisi tesisatından sızan sular nedeniyle evinin zarar gördüğünü iddia ederek davalının çatı katına yaptığı müdahalenin önlenmesini; davalıya ait çatıda bulunan güneş enerjisi sisteminin kaldırılmasını, uğradığı zararın giderilmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18/1 maddesine göre, kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Somut olayda; davacı yönetici bağımsız bölümü kullanan ve üst katta bulunan çatı nedeniyle bağımsız bölümü zarar gören durumundadır. Bilirkişi raporuna göre de bağımsız bölümde oluşan zarar üst katta bulunan çatının tekniğine uygun olarak yapılmamasından meydana geldiği anlaşılmaktadır. Davacının kullandığı bağımsız bölümde oluşan zararların giderilmesi, ortak yer nitelikli çatıda gerekli tedbirlerin (tadilat, tamirat vs) alınmasını gerektirecektir. Buna göre anataşınmazdaki bütün bağımsız bölüm malikleri ortak yer niteliğindeki çatıdan kaynaklanan zarardan sorumlu olduklarından mahkemece davaya dahil edilmeleri ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.’(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi - 2015/5831 E., 2016/1280 K.)

****

‘634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı maddenin 2. fıkrasına göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Öte yandan Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre de, projesinde bulunmasa dahi diğer kat maliklerinin muvafakatı alınmaksızın çatı veya terasta güneş enerjisi sisteminin kurulmasına; tesisatın ait olduğu bağımsız bölüm malikinin arsa payına tekabül eden orandan fazla bir alanı kaplamaması, tekniğine uygun olarak inşa ve monte edilmiş bulunması, ana binadaki bütün kat maliklerinin her birinin bu yerlerde güneş enerjisi sistemi kurmaları halinde yeterli alanın mevcut bulunması ve bu tesisatların ana binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemesi, zarar verici durumların giderilmesi ve arıza olduğunda bina ile diğer bağımsız bölümlere gelebilecek bir zararın önlenmesi konusunda her türlü tedbirlerin alınmış olması kaydıyla izin verilmekte; bu koşulların hatalı veya eksik yerine getirilmesinden ya da bakım ve onarımın aksatılması sonucu zarar verici eksiklik veya arızanın ortaya çıkması halinde de mahkemece bu hususta bilirkişi tarafından belirlenecek yanlışlık veya eksikliklerin giderilmesine, gerekli önlemlerin alınmasına karar verilmektedir.’(Yargıtay 18. Hukuk Dairesi - 2015/1333 E.,  2015/14755 K.)

****

‘Somut olayda; güneş enerjisi sisteminin yukarıda açıklanan Yargıtay uygulamalarına uygun bir şekilde kurulup kurulmadığı tam olarak saptanmadığı gibi, güneş enerji sistemlerinin hangi kat malikine ait olduğu da belirlenmemiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, öncelikle su kaçırdığı belirlenen güneş enerji sistemlerinin kime ait olduğunun tek tek tespit edilmesi, sonrasında da bu işlerden anlayan uzman bilirkişilerle yeniden yapılacak keşifte mevcut güneş enerji sistemlerinin binanın statik yapısına ve diğer kat maliklerine zarar verip vermediği etraflıca araştırılarak düzenlenecek rapor ve oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik düzenlenen bilirkişi raporlarına itibar edilerek hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.’ (18. Hukuk Dairesi - 2014/10480 E.,  2014/18283 K.)

Hazırlayan: Stj. Av. Alper Osman Genç – İstanbul Barosu