APARTMANLARDA BALKONU KAPATMAK

Kıymetli okuyucularım, bu haftaki yazımda sizlere apartmanlarda balkonu kapatmanın hukuki boyutuyla ilgili bilgi aktarmak isiyorum. Kat malikinin kendi balkonunu kapatması en doğal hakkı gibi görünse de, toplu yapıların anayasası hükmünde olan Kat Mülkiyeti Kanunu’na, balkon tadilatı yapmak istiyen malikin, apartmandaki diğer maliklerin beşte dördünün yazılı rızasını alması gereklidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/1 maddesine göre; Kat maliklerinden biri, kat maliklerinin 4/5’inin rızasını almadığı sürece ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. İzin alınmadan yapılan tadilatlarda diğer kat maliklerinden biri mimari projeye aykırılık gerekçesiyle balkondaki değişikliklerin eski haline getirilmesi (yıktırılması) için mahkemeye başvurabilir. Bu yasal düzenleme karşısında para ve emek kaybına uğramamak için tadilat öncesinde kanuni prosedürlere dikkat edilmesi gerekiyor. Rıza beyanı, adi yazılı bir belge ile verilebileceği gibi noterde de düzenlenebiliyor. Yargıtay uygulamasına göre bağımsız bölüme ait olan balkonlar dış görünümleri açısından ortak yerlerden sayılıyor. Bunun sonucu olarak da, bir bağımsız bölüme ait balkonun herhangi bir şekilde herhangi bir malzemeyle kapatılması ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla mümkün olabiliyor.

Balkonunun kapatılması durumunda, ara duvarların kaldırılarak balkonun odaya veya salona dahil edilmesi durumunda, binada mimari proje değişikliği gerekeceğinden, kat maliklerinin tamamının rızasının alınması gerekir. Fakat, ara duvarlar kaldırılmadan, balkonun sadece kapalı hale getirilmesi durumunda kat maliklerinin 4/5’inin rızası yeterlidir. Balkonun oda veya salona dahil edilmesiyle ilgili bir Yargıtay kararında;  “Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunlukla mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalarla balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olduğu”  şeklinde karar vermiştir. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 02.05.2016 tarihli 2015/9972 Esas ve 2016/7042 Karar Sayılı Kararı)

Balkonun kapatılması noktasında gereken izin bakımından, kapatmada kullanılan malzeme, bina dış cephesi veya statiğine ya da çevreye zarar verip vermeme hususlarının bir önemi olmadan diğer kat maliklerinden beşte dördünün yazılı izni aranıyor. Bu konuda emsal niteliğindeki bir Yargıtay kararında: “Dosya içersindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; davalıya ait bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirildiği, balkonun PVC malzemeyle kapatıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam (cam) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, anataşınmazdaki kat maliklerinin %90’ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve anayapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” ifadelerine yer verilmiştir.

AV. ALPER OSMAN GENÇ – avukatalpergenc@gmail.com