T.C. BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2023/2787

Karar Numarası: 2023/3085

Karar Tarihi: 28.12.2023

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İSTEMİ

BEŞ YIL DOLMADAN ÖNCE KİRA BEDELİNİN UYARLANARAK ARTTIRILMASININ MÜMKÜN OLMADIĞI

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

DÜRÜSTLÜK KURALI

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile 10.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre Mart 2020 - Mart 2021 kira dönemi için aylık 1.300,00 TL kira bedeli karşılığında anlaşma yapıldığını, mevcut kira sözleşmesi şartlan ile yasal düzenleme gereği takip eden yılların Mart 2021- Mart 2022 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre %13,18 oranı ile 1.471,34 TL ve Mart 2022 - Mart 2023 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre % 29,88 oranı ile 1.910,98 TL ve Mart 2023- Mart 2024 kira dönemi için TÜFE ortalamasına göre % 25,00 oranı ile 2.388,72 TL olduğunu, emsal kiraların 7.000,00 - 8.000,00 TL arasında olduğunu belirterek kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği aylık 7.000,00 TL değere uyarlanarak yeni kira dönemi için uyarlanmasını talep etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde özetle; 10.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı olarak oturmakta olduğunu, yasal oranlara göre kira artışları yaptığını, ev sahibi ....'ın telefonuna mesaj atarak kiranın 8.000,00 TL'ye yükseltildiğini söylediğini, bu oranın yasal oranın çok üzerinde olduğundan bunu kabul etmediğini, ödemelere ilişkin dekontları sunabileceğini beyan etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; enflasyonun TBK.'nun 138. maddesinde belirtilen sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olarak kabul edilemeyeceği, uyarlama şartlarının oluşmadığı, davacı tarafça ancak TBK.'nun 344/3. maddesinde belirtilen 5 yıllık süre sonunda kira tespitinin talep edilebileceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

İstinaf eden davacı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin temel gerekçesinin ekonomik krizin öngörülebilir olduğu görüşüne dayandığını, ancak ekonomik krizin öngörülemeyeceğini, paranın değerinin çok hızlı bir şekilde düşmesinin olağanüstü bir gelişim olduğunu, TBK.'nun 345/1. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini, mahkemenin buna ilişkin emsal kararları dikkate almadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

HMK'nun “İncelemenin Kapsamı” başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Dava, kira bedelinin TBK.'nun 138. maddesi uyarınca uyarlanması istemine ilişkindir.

SOMUT OLAY:

Somut olayda taraflar arasında yapılan 10.03.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile Çanakkale Merkez Esenler Mahallesinde bulunan ve apartman dairesi nitelikli konutun kiraya veren .... tarafından kiracı ....'a kiraya verildiği, aylık kira parasının 1.300,00 TL olarak öngörüldüğü ve sözleşmenin hususi şartlar bölümü 6.bendinde "Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFETÜFE oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder." koşuluna yer verildiği görülmektedir.

Davacı - kiraya veren 20.03.2023 tarihinde açmış olduğu bu dava ile sözleşme uyarınca taraflar arasındaki kira ilişkisinde kira bedelinin;

-Mart 2020 - Mart 2021 döneminde sözleşme gereği 1.300,00 TL,

-Mart 2021 - Mart 2022 döneminde TÜFE ortalamasına göre %13,18 arttırılarak 1.471,34 TL,

-Mart 2022 - Mart 2023 döneminde TÜFE ortalamasına göre %29,88 arttırılarak 1.910,98 TL,

-Mart 2023 - Mart 2024 döneminde kanun gereği %25 arttırılarak 2.388,72 TL olduğunu,

Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren yaşanan pahalılık, ekonomik unsurlar ve enflasyon sebebiyle gayrimenkul kira bedelinin güncelliğini yitirdiğini ve hak ettiği değerin altında olduğunu belirterek kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir.

Buna göre talebin kira bedelinin TBK.'nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Dairemizce öncelikle uyarlama davasının yasal dayanağı ve uyarlamanın niteliği incelenmiştir.

UYARLAMA DAVASI - YASAL DAYANAK:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır” gerekçesine yer verildiği görülmektedir.

UYARLAMA DAVASI NİTELİĞİ:

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimim aynen ifa etmelidir.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. Maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkânı hâsıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşın yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uyarlar. Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİ ve KİRANIN TESPİTİ:

Dairemizce Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde genel hüküm olarak tüm sözleşmeler için geçerli olan sözleşmenin uyarlanmasına yönelik yasal dayanak ve davanın niteliği incelendikten sonra, taraflar arasındaki sözleşme "Kira Sözleşmesi" olduğundan kira sözleşmesinin niteliği ve kira sözleşmesindeki kira bedelinin arttırılmasına ilişkin yasal düzenlemenin incelenmesi gerekmiştir.

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi: kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

Somut olayda, davacı kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü yerine getirerek kiralanan konutu davalının kullanımında bulundurmaya devam ettiği, kiracının ise sözleşme uyarınca kira bedelini ödediği anlaşılmaktadır. (Her ne kadar dava dilekçesinde kira bedelinin eksik ödendiği de öne sürülmüş ise de, eksik ödeme bu davanın konusu olmadığından dairemizce belirtilen iddianın bu dava yönünden sonuca etkili olmadığı değerlendirilmiştir.)

Bu durumda taraflarca kira sözleşmesi kapsamında karşılıklı olarak yüklenilen asli edimler yerine getirilmekte iken, davacının sözleşme ve kanuni düzenleme uyarınca ödenmekte olan kiranın piyasa rayicinden düşük kaldığından bahisle hakim tarafından TBK.'nun 138. maddesi uyarınca sözleşmeye müdahale edilerek edimler arasındaki dengeyi sağlayacak şekilde sözleşmenin kira bedeline ilişkin kısmının uyarlanmasının talep edildiği anlaşılmaktadır.

O halde, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal düzenlemenin incelenmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun Kira bedeli - Genel olarak başlıklı 343. maddesinde "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme uyarınca kiracı aleyhine değiştirilebilecek olan kira bedelinin belirlenmesi ise 344. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK.'nun 344. maddesi "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."

TBK.'nun 344. maddesindeki düzenlemenin ne şekilde anlaşılması, gerektiği hususunda kanunun gerekçesinin de incelenmesi gerekir.

TBK.'nun 344. maddesinin gerekçesinin;

"818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, "II. Belirlenmesi" kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında "üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla" kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir. " şeklinde olduğu anlaşılmaktadır.

Kanunun meclis görüşmeleri sırasında Adalet Komisyonu değişiklik gerekçesi ise;

"Tasarının 343 üncü maddesinin son fıkrası, beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimali nedeniyle, Tasarının “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı maddesine atıf yapılarak değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 344 üncü madde olarak kabul edilmiştir." şeklinde gösterilmiştir.

Buna göre kanun ve gerekçesi bir arada incelendiğinde;

Sözleşmenin yapıldığı dönemde ahde vefa ilkesi gereği sözleşmede öngörülen kira bedeli uygulanacağı,

Yasa koyucunun enflasyon ve benzeri nedenlerle sözleşmede belirlenen ve ilk kira dönemi için geçerli olan kira bedelinin sonraki dönemler için de aynı şekilde uygulanmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörerek sonraki dönem kiralarının ne şekilde belirleneceği hususunda kurallar koyduğu,

TBK.'nun 344.maddesinin birinci fıkrasında tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira miktarı hakkında anlaşmalarının kanunda gösterilen sının aşmamak koşulu ile geçerli olduğu, İkinci fıkrasında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin TÜFE endeksini aşmamak üzere hakim tarafından belirleneceği,

Üçüncü fıkrasında ise beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin endeks ve emsal kira bedellerine göre hakim tarafından belirleneceğinin hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır.

Kanunun bu düzenlemesine göre;

-Sözleşmenin yapıldığı ilk kira yılında sözleşmedeki kira bedeli uygulanacaktır.

-İkinci kira yılında tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre ilk yıl kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak ikinci yıl kirası belirlenecektir.

-Üçüncü, dördüncü ve beşinci kira yıllarında benzer şekilde tarafların sözleşmede belirledikleri kira artış oranı kanunda öngörülen sınırı aşmamak üzere geçerli olacak ve buna göre bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde kira artışı yapılarak üç, dört ve beşinci yıllar kiraları belirlenecektir.

-Sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçip, altıncı kira dönemine gelindiğinde ise ilk dört uzama yılı için belirlenen kuralların aynı şekilde uygulanması ve kira bedelinin bir önceki kira bedeli üzerinden tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde arttırılması edimler arasındaki dengeyi bozacağından bu kez kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra yasal endeks dışında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri hakim tarafından bir arada değerlendirilerek taraflar arasındaki edimler dengesini sağlayacak ve kira bedelini emsal kira bedelleri ile uyumlu hale getirecek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenecektir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA SORUNU ve ENFLASYON:

Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında yer verilen “Sözleşmenin uyarlanması” kira sözleşmesi dahil olmak üzere tüm sözleşmelere uygulanabilecek bir kuraldır.

Bununla birlikte kira sözleşmesi TBK.'nun 299 - 378 maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiş özel bir sözleşme türüdür. Bu bölümde genel kira, konut ve çatılı işyeri kiralan, ürün kirası gibi alt bölümlere yer verilerek her bir kira türünün özelliğine göre düzenlemeler yapılmıştır.

Bu düzenlemelerin incelenmesinde, her ne kadar sözleşmede ahde vefa ilkesi geçerli ise de, kiralananın ayıplı olması durumunda kira bedelinin indirilmesi (TBK 306 - 307), ürün kirasında olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim (TBK 363) gibi gelişen özel durumlarda hakim tarafından kira bedelinin değiştirilebilmesine yönelik müdahale edilmesi gibi düzenlemelere de yer verildiği görülmektedir.

TBK.'nun 344. maddesindeki düzenleme de benzer şekilde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin bir yılı aşması durumunda sonraki yıllar kiralarını belirleyen bir düzenlemedir. Yasa koyucu enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak sonraki yıllar için kira bedelinin aynı şekilde kalmasının haksızlığa sebebiyet vereceğini öngörmüş ve bu nedenle kira bedelinin içinde bulunulan kira dönemindeki ekonomik gerçekler ile piyasa koşullarına göre güncellenebilmesi için bir yöntem belirlemiştir.

Üstte açıklandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kira bedelini düzenleyen 343 ve 344. maddelerinde kabul edilen yönteme göre enflasyon karşısında kira bedelinin düşük kalmaması ve güncellenebilmesi için, ilk dört uzama yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artış yapılarak kira bedeli enflasyon ile uyumlu bir şekilde arttırılarak güncelliğini koruyacaktır.

Ancak, kira bedeli ilk dört yıl için enflasyon oranında arttırılmış olsa dahi kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı genel enflasyon oranına göre düzenlenmiş bir sepettir. Kira enflasyonu ise ülkedeki genel tüketici fiyat endeksi ile belirlenen enflasyonun çok daha üzerinde gerçekleşmiş ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren geçen beş yıl içinde emsal kira bedelleri ile taraflar arasında geçerli olan kira bedeli arasında bir fark, bir makas meydana gelmiş olabilir. Bu nedenle yasa koyucu TBK.'nun 344. maddesinin 1 ve 2. fıkrasında yer verilen düzenlemeleri yeterli görmeyerek bu makasın kapatılabilmesi açısından TBK.'nun 344/3. maddesinde farklı bir düzenlemeye yer vererek artık tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranım da göz önünde bulundurarak ancak bu oran ile bağlı kalmaksızın emsal kira miktarlarını da değerlendirerek hakim tarafından kiranın hakkaniyete göre belirlenmesi imkanını sağlamıştır.

Tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, her ne kadar TBK.'nun 138. maddesinde yer verilen sözleşmenin uyarlanması kuralları tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzun süreli olması ve geçen bu sürede enflasyon gerçeğini göz önünde bulundurarak yeni kira dönemlerinde kiranın belirlenmesine yönelik TBK.'nun 344. maddesinde ayrıntılı düzenleme yapmış olması karşısında dönem içinde gerçekleşen enflasyonun, TBK. nun 344/3.maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan TBK.'nun 138. Maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasını gerektirmeyeceği kabul edilmelidir.

Nitekim yasa koyucu TBK.'nun 344. maddesindeki düzenlemeyi kabul eder iken beş yıllık süre içinde tarafların hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına göre katlanamayacakları koşulların doğabilmesi ihtimalini göz önünde bulundurmuş ve TBK.'nun "Aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Maddesinin uygulanabilmesini yalnızca sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılmış olması halini düzenleyen TBK.'nun 344/4. maddesinde açık bir şekilde atıfta bulunmak suretiyle yalnızca kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi haline hasretmiş, üçüncü fıkrada ise TBK.'nun 138. maddesine herhangi bir atfa yer vermemiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin Anayasa Mahkemesi kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte 6570 sayılı Kanun döneminde kira sözleşmesinde artış şartı yok ise sözleşmede gösterilen kira bedelinin sözleşme süresi boyunca geçerli olduğu, ancak uzama dönemleri için enflasyon oranında kiranın arttırılabileceği kabul edilmekte idi. Bu dönemde oluşan Yargıtay kararlarında açık bir şekilde öngörülebilir sınırı aşan enflasyonun kira uyarlamasına konu edilebileceği belirtilmektedir.

Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, bu kanunda TBK.'nun 344. maddesindeki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilerek kira bedelinin kanunda öngörülen sisteme göre ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre ve beş yıldan sonra bu oran ile bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi suretiyle enflasyon karşısında güncellenmesi mümkün olduğuna göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde enflasyonun TBK.'nun 138. maddesinde düzenlenen uyarlama davası için gerekçe olamayacağı kabul edilmelidir. Zira, özel kanun - genel kanun ilişkisinde olduğu gibi özel düzenleme bulunan durumlarda genel düzenlemeler uygulanamaz. Aksinin kabulü yasa koyucu kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK.'nun 344.maddesinde özel düzenlemelere yer vermiş olmasına rağmen, bu düzenlemelerin tamamen etkisiz bırakılması ve kanunun dolaşılması anlamına gelecek olup kanunun buna cevaz vermeyeceği açıktır.

SOMUT DAVA HAKKINDAKİ DEĞERLENDİRMELER:

Tüm bu değerlendirmelere göre somut dava incelendiğinde, kira sözleşmesinin 10.03.2020 tarihinde yapıldığı, davanın açıldığı 20.03.2023 tarihine kadar TBK.'nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık sürenin dolmamış olduğu, taraflar arasında sonraki yıllar kiralarının TBK.'nun 344/1. maddesi uyarınca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında ve Mart 2023 tarihinde başlayan dönem için 7409 sayılı Kanun'un 4.maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde-1 maddesi uyarınca yüzde yirmi beş oranında arttırılarak uygulandığı görülmektedir.

Davacının, TBK.'nun 344/3.maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda bu madde uyarınca kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilecek olmasına rağmen 5 yıl dolmadan önceki dönemde kira enflasyonunun daha yüksek olduğunu ve kiracının ödediği kira miktarının emsal kiraların çok altında kaldığını öne sürerek TBK.'nun 138. maddesi uyarınca hakim tarafından sözleşmeye müdahale edilmek suretiyle kiranın arttırılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır.

Dairemiz kararında üstte açıklandığı üzere yasa koyucunun TBK.'nun 344.maddesinde benimsediği kiranın belirlenmesine ilişkin sistem uyarınca 5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK.'nun 138.maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir.

Her ne kadar istinaf dilekçesinde emsal kararlarda enflasyonun uyarlama gerekçesi yapıldığı öne sürülmüş ise de, dairemizce incelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54 Hukuk Dairesi'nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı kararında belirtilen ve Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolmadan önceki dönemde enflasyonun kira uyarlamasını gerektirebileceğine yönelik gerekçeye, dairemizin üstte açıklanan gerekçesine göre katılmak mümkün olmamıştır.

Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup; tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, olay tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde hatalı bir sonuca varılmadığı ve davanın reddinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşıldığından, HMK.353/l-b-l maddesi gereğince istinaf incelemesi duruşma açılmadan, dosya üzerinden sonuçlandırılarak davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

İlk derece mahkemesi kararı hukuka uygun olduğundan HMK 353/1-b-l maddesi gereğince istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,

Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca alınması gereken 269,85 TL maktu istinaf karar harcı peşin olarak alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına, İstinaf yoluna başvuran tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,

İstinaf gider avansının kullanılmayan kısmının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1. maddesi uyarınca istinaf edene iadesine,

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.12.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.